Wo sind die Lagen mit hohem Wertzuwachs ?
Veränderungen durch Urbanisierung, Infrastruktur oder Projektentwicklungen
Immobilien mit höherem Wertsteigerungspotenzial findet man oft in Stadtteilen, die eine Veränderung in der Sozial-, Bildungs- und Mieterstruktur durchlaufen. Am Anfang entsteht durch den Zuzug von Studenten, Kreativen und jungen Leuten eine Subkultur und die Urbanität verändert sich. Neue Bewohner und weitere junge Familien finden die Gegend ebenfalls attraktiv. Die Wohnnachfrage – wie auch das Lohnniveau in diesem Teil des Bezirk steigt an, die Mieterstruktur verändert sich und schließlich steigen durch höhere Nachfrage die Immobilienpreise.
Top Lagen in Großstädten sind nach wie vor ein Garant für Wertsteigerung, allerdings sind die Einstiegspreise hoch, Mietrenditen niedriger und das Investment setzt auf eine sehr langfristige Strategie.
Der Anschub zur Veränderung einer Lage kann aber auch durch Projektentwicklungen, Verbesserung der Infrastruktur, Ansiedlung von größeren Firmen und Industrie entstehen. Das Gebiet wird nachhaltig aufgewertet.
In den letzten Jahren konnte man diese Veränderungen sehr gut in verschiedenen Bezirken von Berlin mitverfolgen, aber auch Stadtteile in anderen größeren Städten wie z.B. Hamburg, Köln, Leipzig etc. durchlaufen ähnliche Zyklen.
In welchen Lagen lohnt es sich jetzt zu investieren ?
Die Mikrolagen, die diesen Zyklus der Urbanisierung bereits durchlaufen haben sind im Moment preislich nicht mehr so attraktiv, obwohl durch das niedrigere Niveau in Berlin auch hier Wertsteigerung zu erwarten ist – jedoch zu einem höheren Einstiegspreis. Interessant sind angrenzende Lagen, die durch die Entwicklung mitgezogen werden.
In Berlin lohnt es sich auf Immobilien in ausgewählten Randlagen oder mit Renovierungsrückstau in etablierten Lagen zu setzen, sowie in Bezirken zu investieren, in denen zur Zeit eine neue höherwertige Urbanität entsteht. Im jetzigen Markt ist die Buy-and-Hold Strategie der Buy-and-Sell Strategie vorzuziehen.
Aufgrund der prognostizierten demographischen Entwicklung im strukturschwachen Berliner Umland, können im ersten Moment kostengünstige Immobilien, sich im Nachhinein als kostspielige Fehlkäufe erweisen. Sicherer sind überdachte Käufe in mittleren Universitätsstädten wie z.B. Leipzig, welches bei noch niedrigerem Lohnniveau unter anderem von der Ansiedlung der Automobilindustrie profitiert, gleiches gilt für Städte mit einer konstant hoher Nachfrage nach höherwertigem Mietwohnraum.
Die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in einigen Regionen sind teilweise beinahe um 50% niedriger als Berlin. Halbierung der Nebenkosten bedeutet 1-2% mehr Eigenkapitalrendite bei 60-80% fremdfinanzierten Objekten.