Auswahl des Objekttyps
Mietshaus oder einzelne Wohnungen ?
Der Kauf eines ganzen Mietshauses bzw. Wohn- und Geschäftshauses kann gegenüber dem Erwerb einzelner Wohnungen oder Wohnungspaketen vorteilhaft sein. Einzelwohnungen sind im Verhältnis zu einem ganzen Mietshaus in der Regel wesentlich teurer. D.h., Sie bekommen beim Mietshaus mehr vermietbare Fläche für den gleichen Preis, die Finanzierungskonditionen sind oft vorteilhafter, die Managementkosten geringer.
Bei Einzelwohnungen unterliegen Sie der Eigentümergemeinschaft und müssen Entscheidungen mittragen. Bei Mietshäusern entscheiden Sie selbst über Zeitpunkt und Art Ihres Investments in Werterhaltung, Renovierungen und können auch eine nachträgliche Teilung in Eigentumswohnungen vornehmen und diese einzeln, zu einem höheren Wert verkaufen als die ursprüngliche Gesamtinvestition. Diese Strategie ist jedoch zu überdenken, da bei gut vermieteten Objekten mit Wertsteigerungspotenzial in der Regel langfristig bessere Erträge erzielt werden können.
Mit dem Investment in ein Mietshaus sind Sie jedoch an einen Standort gebunden. Die richtige Auswahl des Objektes ist hier umso entscheidender. Bei Erwerb mehrerer Wohnungen oder Wohnungspakete an verschiedenen Standorten wird das Risiko bezüglich der Auswahl der richtigen Lage dagegen gestreut.
Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbeanteil
Weiterhin ist bei Wohn- und Geschäftshäusern auf das Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbeanteil zu achten. Der Gewerbeanteil sollte 30% nicht übersteigen. Ist ein größerer Gewerbeanteil nur über einen Hauptmieter abgedeckt und dieser fällt trotz langfristiger Mietverträge durch z.B. Insolvenz aus, wirkt sich das sofort negativ auf die Gesamtrendite aus. Häufig ist es einfacher einen Wohnungsmieter zu finden, als eine Gewerbefläche neu zu vermieten.
Der Gewinn liegt im Einkauf
Diese einfache Kaufmannsweisheit trifft auch bei Immobilien zu. Es setzt allerdings eine sehr genaue Marktkenntnis voraus, um Immobilien unter Wert aufzuspüren. Vermietete Objekte in gleicher Lage sind dabei oft bis zu 30% günstiger.
Bei Wohnungen in einem etwas schlechteren Zustand, lassen sich ebenfalls Abschläge vom Kaufpreis verhandeln, die in der Regel höher ausfallen, als die tatsächlichen Aufwendungen für nachträgliche Renovierungen. Ein weiterer Effekt neben dem niedrigeren Kaufpreis, ist bei nachträglich besser ausgestatteten Wohnungen eine gute Vermietbarkeit mit höheren Erträgen bei der Neuvermietung.